ரியல்எஸ்டேட்வீழ்ச்சியால், கனேடியக்குடும்பங்களுக்கு பில்லியன்கணக்கில்நட்டம்.

வட அமெரிக்கக் கண்டத்தின் மிக முக்கியமானதொரு நாடான கனாடா என்பது பொதுவாக ஒரு பணக்கார நாடாகவே அறியப்படுகிறது. உலகின் மற்ற நாடுகளுடன் ஒப்பிடுகையில், அங்கு வாழும் மக்களின் வாழ்க்கை முறையும், தரமும், மிகவும் மேம்பட்டதாகவும், உயர்வானதாகவுமே கருதப்படுகிறது. பல்வேறு நாடுகளிலிருந்து கனடாவுக்குக் குடிபெயர்வோர் எண்ணிக்கை நாளுக்கு நாள் அதிகாமாகிக் கொண்டும் உள்ளது. அதற்குக் காரணங்கள், கனடாவின் அரசு நிர்வாகக் கொள்கைகளும், நில அமைப்பும், அங்கு நிறைந்துள்ள பல்வேறு வகையான தொழில் வளமும்தான். ஆனால், கடந்த சில நாட்களாக கனடாவின் வீடடு மனைகள் மற்றும் வீடுகளை உள்ளடக்கிய ‘ரியல் எஸ்டேட்’ துறையில் அதிர்ச்சி தரக்கூடிய‌ அளவிலான ஒரு வீழ்ச்சி ஏற்பட்டுள்ளதாகச் சொல்கிறார்கள் பொருளாதார வல்லுநர்கள். 

கனடாவில் இப்போதைய‌ வீடுகளின் விலை மதிப்பு, கிட்டத்தட்ட 18 மாதங்களுக்கு முன்பு இருந்த அதே இடத்திற்கு குறைந்து இறங்கி வந்துள்ளதைச் சுட்டிக் காட்டுகிறார்கள் அவர்கள். கடந்த ஆண்டின் விற்பனை விலையோடு ஒப்பிடுகையில், இது 24 சதவீதம் குறைவாகும். அதாவது, கடந்த பிப்ரவரி மாதம்  $179,047 அள‌வில் உச்சத்தில் இருந்த வீடுகளின் சராசரியான விலை இப்போது கணிசமாகக் குறைந்துள்ளது. இதன் எதிரொலி அந்நாட்டுப் பொருளாதாரத்திலும் குறிப்பிடத்தக்க சில விளைவுகளை ஏற்படுத்தியுள்ளதாகத் தெரிகிறது.

இந்த நிலைமை உண்மைதானா…? நிஜமாகவே, ரியல் எஸ்டேட் நிறைய மாற்றஙக்ளைச் சந்தித்துள்ளதா…? 

பங்குச் சந்தை முதலான எந்த ஒரு சந்தையாக இருந்தாலும் சரி, வீழ்ச்சி என்பது எப்போதுமே நல்லதொரு வாய்ப்பாகவே கருதப்படுகின்றது. ஆமாம், சந்தையில் பணம் ஈட்ட நினைப்பவர்கள் அதனுள்ளே நுழைய வீழ்ச்சிதான் மிகச் சரியானதொரு தருணம்! பெரும்பாலான முதலீட்டாளர்கள், இதற்காக பல காலம் காத்திருக்கவும் செய்வதுண்டு. ஆனால், கனடாவின் வெறும் 20 சதவீதச் சரிவிற்கே அங்கிருக்கும் வீடுகளின் சராசரி விலையானது 2021’ன் ஆரம்ப காலகட்டத்தில் இருந்த நிலைக்குச் சென்று விட்டதுதான் ஆபத்து. இந்த ஆபத்தைக் குறித்து கூறுகையில், “ஊதிப் பெருக்கப்பட்ட ஒரு பலூனிலிருந்து காற்றானது மிக வேகமாக வெளியேறுவதைப் போலத்தான் நான் இந்த விலை வீழ்ச்சியைக் காண்கிறேன். ஆனால், குறிப்பிட்ட அளவு காற்று வெளியேறிய பின் விலைகளில் ஒரு நிலைத் தன்மை இருக்க வேண்டும். அதுதான் அனைவருக்கும் நல்லது” என்கிறார் SIA நிதி மேலாண்மை நிறுவனத்தின் தலைமை சந்தை ஆலோசகர் கொலின் சிசின்ஸ்கி.

எது எப்படி என்றாலும், ஒரு சாதாரண கனேடியக் குடும்பமானது, அண்மைக் காலமாக தங்களை ஒரு வீடில்லாத ஏழைக் குடும்பமாக‌ உணர்வதற்கு இந்த வீழ்ச்சி ஒரு மூல காரணமாக அமைந்து விட்டது என்பதுதான் உண்மை. இது வரையிலும், கனடா சந்தித்து அறிந்திராத,  ஒரு வீழ்ச்சிக்கு இந்த ரியல் எஸ்டேட் தொழிலின் சரிவு காரணமாக அமைந்து விட்டதாக, புள்ளி விவரங்களும் அதையேதான் குறிப்பிடுகின்றன.

ஒரு வீட்டின் சந்தை மதிப்பு குறைகின்றதால், அதன் மூலம் யாருக்கு நட்டம் என நாம் யோசித்துப் பார்ப்பதன் மூலம் இப்பிரச்சனையின் அடிப்படையைப் புரிந்து கொள்ளலாம். வீட்டை நாம் விற்க முயற்சிக்காத பட்சத்தில், நம்மை அது பெரியளவில் பாதிக்காது. வீட்டை விற்க நினைப்பவர்களுக்குத்தான் அவர்கள் எதிர்பார்த்து வைத்திருந்த தொகையில் குறைவு ஏற்படும். விற்க நினைக்காமல், சொந்த வீட்டில் வாழும் எவரைப் பொறுத்த மட்டிலும், வீட்டடின் வாடகை மிச்சம் எனும் வகையில் அது ஒரு ஆதாய‌ இலாபமாகவே கருதப்படும்.  ஆனால், கனடாவைப் பொறுத்த வரையில் ஒரு குடும்பத்தின் நிகர சொத்து மதிப்பு என்பது அந்தக் குடும்பத்திற்குச் சொந்தமான வீட்டின் மதிப்பை வைத்தே நிர்ணயிக்கப்படுகிறது. அந்தளவிற்கு அங்கு குடும்பச் செல்வ மதிப்பில், வீடு ஒரு மிக முக்கிய பங்காற்றுகிறது. இன்னும் விரிவாகச் சொல்லப் போனால், ரியல் எஸ்டேட் தொழிற்துறையானது, கனடாவின் மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்தியிலும் பெரும்பங்கு வகிக்கும் ஒன்று. இது வரையிலும், பொருளாதார வளர்ச்சியில், அந்தத் துறையின் பங்களிப்பும் அளப்ப‌ரியது.

கனேடிய குடும்பச் சொத்துகளின் நிகர மதிப்பு என்பது, அனைத்து நாடுகளின் போலவே அவர்களின் மொத்தச் சொத்துகளின் அன்றைய விலையை வைத்து அளவிடப்படுவதுதான். ஆனால், எந்த விதக் கடன்களும் இல்லாமல் இருக்கும் குடும்பங்கள் இன்னும் ஒரு படி மேலான செல்வந்தர்களாக் குறிப்பிடப்படுகிறார்கள். இந்த மதிப்பானது. கடந்த  ஏப்ரல், மே மற்றும் ஜூன் மாதங்களில் மட்டும் 990.1 பில்லியன் டாலர்கள் வீழ்ச்சியடைந்ததாக கனடாவின் தேசியப் புள்ளிவிவர அமைப்பகமான‌ ஸ்டேட்ஸ்கான் தெரிவித்துள்ளது. இதுவே நிலம், வீடு அல்லாத மற்ற சொத்துக்களின் வீழ்ச்சியானது $389.8-பில்லியன் மட்டுமே உள்ளது. அதற்கு, 2018ன் பிற்பகுதியில் கனடாவில் ஏற்பட்ட ரியல் எஸ்டேட்டின் அசுர வளர்ச்சியும் ஒரு காரணம் என்பதாக தரவு நிறுவன ஏஜென்சி வெளியிட்ட அறிக்கை ஒன்றில் கூறப்பட்டுள்ளது.

இரண்டாம் காலாண்டில், பங்குச் சந்தைகள் வீழ்ச்சியடைந்ததன் பக்க விளைவாகவும் இதை நாம் கருதலாம். ஸ்டேட்ஸ்கானின் புள்ளிவிவரங்கள், ஜூன் மாதத்தோடு முடிவடையும் இரண்டாம் காலாண்டை மட்டுமே உள்ளடக்கியது. இந்த காலத்திற்குப் பின்னான பங்குச் சந்தை, எப்படியோ ஓரளவிற்கு முன்னேற்றி வந்து விட்டது. ஆனால், அந்த வீழ்ச்சியின் போது சேர்ந்து விழுந்த ரியல் எஸ்டேட் துறை மட்டும் ஜூலை மற்றும் ஆகஸ்ட்டிற்குப் பிறகு இன்னும் அதல‌ பாதாளத்திற்குச் சென்று விட்டது.

வீடுகளின் விலை மதிப்புகள் வீழ்ச்சியடைந்து வருவதன் தொடர்ச்சியாக, “கட்டிட மூல‌ப் பொருட்களுக்கான விலை, கட்டிடம் கட்டத் தேவையான மற்ற உபகரணங்கள் முதலான அனைத்து வகையான கட்டுமானப் பொருட்களின் விலைகளிலும் மிகப் பெரிய மாற்றம் உருவாகியுள்ளதாகவும், அவை  நாட்டுப் பொருளாதாரத்தில் பங்கு வகிக்கும், ரியல் எஸ்டேட் அல்லாத மற்ற துறைகளிலும் குறிப்பிடத்தக்க மாற்றத்தை உண்டாக்குவதாகவும் BMO இன் மூத்த பொருளாதார நிபுணர் ராபர்ட் காவ்சிக் கூறியிருக்கிறார்.

மேலும் அவர் கூறுகையில், ” கனடாவில் இப்போது உள்ள வீட்டு வசதி செயல்பாடானது, நமக்கு மிகுந்த மனச் சோர்வைத் தரக் கூடியது. வருங்காலத்தில், அதுதான் நாட்டின் பொருளாதார வளர்ச்சியை  பின்னுக்கு இழுக்கப் போகும் முக்கியமான‌ ஒரு தடையாக அமையப் போவதாகவும், வேலை வளர்ச்சிகளிலும் அது இன்னும் நிறைய பாதிப்புகளை உண்டாக்கப் போவதாகவும்” என்கிறார். 

கடந்த பத்தாண்டுகளில் வீட்டு மதிப்புகள் உயர்ந்து வந்ததால், வீட்டு உரிமையாளர்கள் பெரும்பாலான கனேடியக் குடும்பங்கள் தங்களை செல்வந்தர்களாக உணர்ந்தனர். அதனால் அவர்கள் தங்கள் தகுதிக்கு மீறி அதிகமாகக் கடன் வாங்கி, அதை அதிகமாகச் செலவழித்தும் வந்தனர். ஆண்டுக்கு ஆண்டு, அதிகரித்து வரும் தங்களுடைய வீட்டு மதிப்புகளை ஒருவித ATM போலப் பயன்படுத்தி வந்தன கனேடியக் குடும்பங்கள். தங்களின் வீட்டினுடைய மதிப்பு இன்னும் அதிகமாகுமே தவிர, ஒரு காலத்திலும் அது குறையப் போவதில்லை என்கிற ஒரு குடுட்டு நம்பிக்கை அவர்களிடம் மிக‌ அதிகமாக இருந்தது. அந்நம்பிக்கைதான் அவர்களை செலவு செய்யத் துண்டிக் கொண்டே இருந்தது!

ஆனால், வீட்டின் மதிப்புகள் வீழ்ச்சியடைந்திருக்கும் இதே நேரத்தில் அவர்கள் வாங்கு வைத்துள்ள கடன்களின் வட்டி விகிதங்கள் உயரவும் செய்வதால், வீட்டு உரிமையாளர்களின் பாடு திண்டாட்டமாகி வருகின்றது. என்ன செய்வதென்று திணறிக் கொண்டிருக்கிறார்கள் அவர்கள். ஆகவே, மக்கள் கடன் வாங்குவதும் சரி, செலவு செய்வதும் சரி, குறிப்பிடத்தக்க வகையில் குறைந்து விட்டது. இதனுடன் சேர்ந்து, உயரும் அந்த வட்டி விகிதங்களும் கூட, கனடாவின் பொருளாதாரத்தை இன்னொரு வகையில் சீர் குலைக்கவே செய்யும் என்கிறார் காவ்சிக்.

இந்தச் சந்தை வீழ்ச்சியானது இப்படியே தொடர்ந்தால், அதன் விளைவாக நாட்டில் பணவீக்கம் ஏற்படும். அந்தப் பணவீக்கத்தின் பாதிப்பு நாம் நினைத்துப் பார்க்க முடியாத அளவிற்கு மிக மோசமான பாதிப்புகளை உண்டாக்குவதாக‌ இருக்கும்! ஏனென்றால், ஒரு நாட்டின் பணவீக்கம் என்பது அந்த நாட்டு மக்களின் அடிப்படை வாங்கும் திறனையும் மற்றும் வருமானத்தின் வளர்ச்சியை ஒரு சேர அழிக்க வல்லது. மக்களின் வருமானம் குறைந்தால், அவர்கள் தங்கள் செலவினங்களைக் கட்டுப்படுத்துவார்கள். மக்களுள் ஒவ்வொரு தனி மனிதனும் செய்யும் சிறு செயல்க‌ள் கூட, மக்கள் தொகையைக் கணக்கில் கொண்டு, Macro அளவில் பொருத்திப் பார்க்கையில் மிகப் பெரிய வேறுபாடுகளை உண்டாக்கக் கூடியவை.

எடுத்துக்காட்டாக, “நீங்கள் ஒரு வேளை உணவிற்கு வெளியே செல்லவில்லை என்றால், அது உள்ளூர் உணவகத்தின் ஒரு விற்பனையைக் குறைக்கிறது. உணவகத்தின் வருமானம் குறைவதோடு சேர்த்து, அந்த விற்பனையின் மூலம் அரசுக்கு வரும் வரி வருவாயும் குறைகிறது. சில நேரங்களில், ஒரு வேளை உணவு என்பது இரு வேளையாகக் கூட அதிகரிக்க நேரிடலாம். ஒவ்வொருவரும் இதைத் தொடர்ந்து செய்கையில் அரசுக்கு வர வேண்டிய பணம் மிகக் குறைந்ததாக ஆகி விடும் அபாயம் உள்ளது” என்கிறார் காவ்சிக்.

ராபர்ட் காவ்சிக் அவர்களின் கருத்துகளை சுருங்கக் கூற வேண்டுமானால், “கனடாவுக்கான கடினமான நாட்கள் காத்திருக்கின்றன” எனக் கூறலாம். அவ்வகையில், கனடாவுக்கான ஓர் அபாய மணி இந்த ரியல் எஸ்டேட் வீழ்ச்சி.

இன்னும் ஒரு வார காலத்தில், கனடாவின் அண்மைய‌ பணவீக்க எண்கள் வெளியிடத் திட்டமிடப்பட்டு, தயாராகி வருகின்றன. கடந்த 39 ஆண்டுகளின் அதிக‌ உயர்வான 8.1 சதவீதத்தை அடைந்த ஜூன் மாதத்தின் நிலையிலிருந்து, கண்டிப்பாக‌ அது சரிவைத்தான் சந்திக்கும் என்று கணித்துள்ளனர் வெளியீட்டாளர்கள்.

இது ஒரு புறம் நடந்து கொண்டிருக்க, மறுபுறம் பெட்ரோல் உள்ளிட்ட எரிபொருட்கள் மற்றும் அத்தியாவசிய உணவு போன்ற நிலையற்ற விசயங்களையும் அசைத்துப் பார்க்கும் வகையிலான, முக்கிய பணவீக்கம் இன்னும் அதிகரித்து வருவதாக பொருளாதார வல்லுநர்கள் கவலை தெரிவித்துள்ளனர். அமெரிக்காவின் மிக அண்மைய பணவீக்க எண்களும் கூட‌, விலைவாசி உயர்வைக் கட்டுப்படுத்துவது அவ்வளவு எளிதான செயலல்ல‌ என்பதைத்தான் காட்டுகிறது, அமெரிக்காவின் அந்த கடந்த வார எண்கள் மிகச் சிக்கலாக இருப்பதையும், இந்த வாரத்தில் அவை  இன்னும் அதிகமாகி உச்சத்தை அடையக் கூடும் அல்லது அப்படி நடக்காமல் இருக்கவும் வாய்ப்புகள் உண்டு” என்று அவர்கள் சுட்டிக் காட்டியுள்ளார் சிசின்ஸ்கி. மேலும் அவர், “அமெரிக்க எண்கள் கீழே வந்தாலும் கூட, வால் ஸ்ட்ரீட்டில் எதிர்பார்ப்ப‌தை விட மிக மெதுவாகவே கீழே வரும்” என்றும் கூறியுள்ளது குறிப்பிடத்தக்கது.

ஒரு நாட்டின் பொருளாதாரத்தைப் பொறுத்த வரையில், என்னதான் அதிக வட்டி விகிதங்கள் நிர்ணயிக்கப் பட்டாலும் கூட,  அந்த நாட்டில் தொடர்ச்சியாக பணவீக்கம் நீடித்தால், அது நிலைமையை கட்டுக்குள் வைக்க கிஞ்சித்தும் உதவாது. கனடாவின், ‘பாங்க் ஆஃப் கனடா’ உள்ளிட்ட மத்திய வங்கிகள் இப்போது நிர்ணயித்து இருப்பதை விட, இன்னும் அதிகமான வட்டி விகிதங்களை நிர்ணயித்து அறிவிக்க‌ வேண்டும் கும் என்று கருதுகிறார் சிசின்ஸ்கி. 

பணவீக்கம் என்பது ஒரு நாட்டின் அடித்தளத்தையே பாதிக்கும் ஒரு அபாயகரமான நோய் என்றால் அது மிகையல்ல… அது இப்படியாகவே  தொடரும் பட்சத்தில், அதிக வாங்கும் திறனும், சம்பளமும் இல்லாத மக்களின் வாழ்க்கைத் தரமும் இயல்பாகவே குறைய நேரிடும். கனேடியக் குடும்பங்களுக்கும் இந்த அபாயம் நடக்க வாய்ப்புள்ளது. பங்குச் சந்தையோ, ரியல் எஸ்டேட்டோ மக்களை நேரடியாகப் பாதிக்கும் இந்த இடர்பாடுகள் தொடர்ந்தால், வெகு சீக்கிரமே இது நடக்க நேரிடலாம். ஆகவே, இந்தப் பண வீக்கமும், சந்தை வீழ்ச்சியும் உடனடியாக எடுக்கப்படும் சரியான நடவடிக்கைகள் மூலம் மிக வேகமாகச் சரி செய்யப்பட வேண்டும். இல்லை எனில், மக்களின் உயர்ந்ததொரு வாழ்க்கைத் தரத்திற்காக மட்டுமே பிரபலமாக அறியப்படக் கூடிய கனடாவின் புகழையே சிதைக்கும் ஒரு செயலாக அமையக் கூடும் இது. உலக அரங்கில், அது பெரிய பேசுபொருளாகவும் மாறக் கூடும்.

இதுதான் பொருளாதார வல்லுநர்களின் ஒருமித்த கருத்தாக உள்ளது.